Vender a Casa: DPA ou Escritura? Saiba as diferenças

Com as alterações legislativas de 2008 no âmbito do SIMPLEX, já não precisa de se deslocar a um registo predial para fazer uma Escritura Pública (EP) e efetivar o ato de compra e venda de um imóvel, fazer uma doação ou uma permuta. Pode delegar essas funções, de uma forma mais célere, a um advogado, solicitador, conservador ou um notário para a redação de um Documento Particular Autenticado (DPA).   

O que é DPA?

Antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 116 de 4 de julho, a formalização da transação de imóveis era da competência exclusiva dos notários. Com a criação do “balcão único”, pode recorrer a um profissional da área da jurisdição, em que é escrito o “documento particular” sobre o negócio jurídico celebrado, assinado exclusivamente pelos intervenientes, autenticado pela entidade jurídica competente e depositado na plataforma Predial Online. Após a conclusão do processo e atribuída a validade do documento, o DPA passa a possuir os mesmos efeitos jurídicos de uma EP. Tal como esta última, o diploma não dispensa o registo do imóvel junto de uma Conservatória do Registo Predial.

Depositar um DPA

São necessários três passos para depositar os DPA:

1. Aceder à plataforma Predial Online;
2. Preencher o formulário de depósito de documentos;
3. Anexar a digitalização de todos os documentos que pretenda depositar.

Nos documentos digitalizados anexados, devem estar assegurados os seguintes critérios:

• Os documentos originais são legíveis;
• A assinatura nos documentos é feita com tinta preta ou muito escura por questões de legibilidade após a sua digitalização;
• A digitalização só pode ser efetuada a preto e branco ou em escala de cinza, pois a digitalização a cores reduz o contraste entre a redação e o seu suporte físico;
• Todas as páginas do documento constam no mesmo ficheiro;
• Só é permitido o envio do documento digital final nos formatos “.jpeg”, “.tiff” ou “.pdf” e não pode ultrapassar os 5 Mb de tamanho.

Após o pagamento do pedido ser confirmado, é enviado um e-mail de confirmação do depósito para o endereço indicado por quem fez o pedido. Nele constam as informações da identificação da entidade jurídica que autenticou os documentos depositados, a data e a hora em que foi feito o pedido e o respetivo código atribuído, que permite o acesso, por entidades públicas e privadas,  a todos os documentos eletrónicos que acompanham o DPA. O acesso é válido por um período inicial de seis meses, renovável por mais um ano mediante um pagamento adicional.   

E quanto à EP?

É o método mais conhecido e considerado, pelo seu carácter mais formal, o método mais seguro numa transação. Trata-se de uma declaração que expressa de forma escrita, por exemplo, o ato de compra e venda de um imóvel entre as partes interessadas. O documento é elaborado exclusivamente por um notário e subscrito pelos outorgantes, incluindo a assinatura deste responsável de jurisdição, que é quem exara o documento autêntico. A Escritura passa, de imediato, a produzir efeitos jurídicos, e é, posteriormente, arquivada num Cartório Notarial.
Mas também aqui já existe a modalidade do balcão Casa Pronta, uma ferramenta online disponibilizada pelo Ministério da Justiça e que facilita a realização imediata de todas as formalidades necessárias referentes à compra e venda de casas.  

A diferença de custos entre um DPA e uma EP

Sendo a elaboração de um DPA mais simples e conveniente do que a realização de uma Escritura tradicional, também os seus custos poderão, em regra geral, ser inferiores. Deve, no entanto, questioná-los previamente a fim de considerar entre os dois modelos se adapta melhor à tipologia do imóvel, tipo de negócio e urgência da transação.

Os custos do DPA:

• Depósito do DPA: 20 euros
• Adição de documentos a um depósito já efetuado (inclui um código de acesso válido por seis meses): 15 euros  
• Renovação online da validade do código de acesso por um ano: 5 euros
• Renovação, numa conservatória, da validade do código de acesso por um ano: 10 euros

Os custos da EP:
No ato da Escritura existe, pelo menos, um imposto que é de pagamento obrigatório: o imposto de selo (IS). E se recorreu a um crédito bancário para adquirir o seu novo imóvel, conte em não só pagar o IS pelo valor da casa (0,8%), assim como sobre o crédito à habitação disponibilizado (0,6%).
Outro imposto trata-se do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, mais conhecido pelo seu domínio comum de IMT. A taxa deste imposto varia entre os 0% e os 8%, consoante, pelo menos, quatro fatores fundamentais, enumerados pelo simulador online de cálculo para o IMT e o IS, disponibilizado pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP):

1. A localização do imóvel;
2. A tipologia do imóvel;
3. O preço do imóvel;
4. E os valores complementares.

A par da certeza do pagamento dos impostos, o comprador terá, ainda, de pagar as despesas notariais e de registo. Os valores variam consoante se é feita num notário ou conservatória, no Registo Predial Online ou pelo balcão Casa Pronta.

De acordo com os valores estipulados no Portal da Justiça, o registo definitivo de aquisição de um imóvel numa conservatória do registo predial custa 250 euros. No entanto, se fizer o pedido via online, este fica 10% mais barato, ou seja 225 euros. Quanto à certidão permanente, os valores fixam-se, presencialmente, nos 20 euros, enquanto que pela Internet o custo é de 15 euros. A acrescentar a estes valores, pode contar, igualmente, com o pagamento do IVA, e dos honorários do notário e, eventualmente, de um solicitador ou advogado.

Se quiser resolver todas as formalidades de forma imediata, basta aceder ao Casa Pronta e aí o processo é todo agilizado com o custo que pode ir desde os 375 euros até aos 700 euros, caso tenha obtido financiamento para aquisição do imóvel.

Escolher entre um DPA e uma EP

A tomada de decisão deve ser sempre feita pelos intervenientes envolvidos na transação do imóvel e dependerá da complexidade do processo de compra e venda, por exemplo, a aquisição de um prédio rústico por via de herança não reclamada por algum dos proprietários será sempre mais demorada do que um contrato entre duas entidades. Embora seja desejável que o ato se concretize da forma mais prática e célere possível, deve ser respeitada a vontade que ambas as partes pretendam dar ao processo – mesmo que isso implique a elaboração de uma EP nos moldes tradicionais.

Fonte: SUPERCASA