Reconstrução de casas antigas fica mais simples

O novo regime de licenciamento urbanístico trouxe alterações relevantes para quem pretende reconstruir uma casa antiga. O Decreto-Lei n.º 108/2026, publicado em maio e em vigor, alargou os casos em que determinadas obras ficam dispensadas de licença ou comunicação prévia.
A mudança surge num contexto de forte pressão sobre a habitação. Segundo o INE, os preços das casas aumentaram 17,6% em 2025, o maior crescimento da série disponível.
Para beneficiar da isenção, a reconstrução deve repor o último estado legalmente válido do imóvel. Isto significa, em termos gerais, manter a composição das fachadas, as dimensões, os vãos, a cobertura e os elementos salientes ou recuados.

Nem todas as obras ficam isentas

A dispensa deixa de se aplicar quando a intervenção representa uma ampliação do imóvel. Aumentar a área de implantação ou de construção, a altura da fachada, a altura ou o volume do edifício pode alterar o enquadramento da obra. Também é possível melhorar materiais, segurança e condições de salubridade, desde que a intervenção respeite os limites definidos para a reconstrução.
Outra alteração relevante aplica-se a imóveis localizados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação. Nestes casos, determinadas reconstruções podem igualmente beneficiar da isenção.
A substituição de caixilharias por soluções de desenho e acabamento semelhantes, quando destinada a melhorar o desempenho energético, passa também a enquadrar-se nas obras de escassa relevância urbanística.

Isenção não significa ausência de regras

Mesmo sem licença, o proprietário continua sujeito a obrigações. Em regra, deve comunicar à câmara municipal o início dos trabalhos com pelo menos cinco dias de antecedência. As taxas urbanísticas também podem continuar a ser aplicáveis.
Além disso, a responsabilidade pela conformidade da intervenção mantém-se. O imóvel pode ser fiscalizado e uma obra que ultrapasse os limites da isenção pode ficar sujeita às regras aplicáveis às operações urbanísticas licenciáveis.
Por isso, antes de avançar com uma reconstrução, é importante confirmar o histórico legal do imóvel, verificar se a intervenção mantém as características exigidas e avaliar se existem condicionantes patrimoniais ou urbanísticas.
A principal vantagem do novo regime está, assim, na redução da burocracia para determinadas obras. No entanto, reconstruir uma casa antiga sem licença não significa poder alterar livremente o imóvel.

FONTE: SUPERCASA