O acesso ao crédito para compra de casa em Portugal sofreu uma transformação profunda desde a introdução da garantia pública para jovens até aos 35 anos. Este mecanismo, em vigor desde o início de 2025, permite que o Estado atue como fiador até 15% do valor da aquisição, tornando possível financiar 100% do valor do imóvel. A medida surge num contexto de preços elevados no mercado imobiliário e dificuldades crescentes para os mais jovens reunirem o valor necessário para a entrada inicial, tradicionalmente exigida pelos bancos.

Principais destaques sobre o crédito com garantia pública:
  • Cerca de 13% do montante total dos novos contratos de crédito à habitação foi realizado ao abrigo deste regime em 2025.
  • 89% destes financiamentos cobrem 100% do valor da casa, eliminando a necessidade de entrada inicial.
  • O valor médio dos créditos com garantia pública ronda os 190 mil euros, superior ao dos contratos sem este apoio.
  • A adesão varia entre bancos: algumas instituições usam mais de 30% do limite atribuído, outras não chegam a 5%.
  • Até ao final do primeiro trimestre de 2025, 15% do montante máximo de garantia pública já foi alocado.
  • A medida é especialmente relevante nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, onde os preços das casas são mais elevados.

A garantia pública foi desenhada para responder a uma necessidade concreta: muitos jovens têm rendimentos suficientes para suportar a prestação mensal do crédito, mas não conseguem poupar o montante necessário para a entrada inicial, que pode facilmente ultrapassar dezenas de milhares de euros. Com o Estado a garantir até 15% do valor da casa, os bancos passaram a conceder crédito até 100% do valor de avaliação, eliminando a principal barreira ao acesso à habitação própria.

No entanto, este novo cenário traz consigo desafios e riscos acrescidos:
  • Os contratos de crédito com garantia pública apresentam uma taxa de esforço média mais elevada, cerca de seis pontos percentuais acima da média das novas operações de crédito à habitação.
  • Os mutuários comprometem-se com financiamentos de maior valor e prazos mais longos, podendo ultrapassar os 37 anos.
  • Com rácios loan-to-value (LTV) próximos de 100%, qualquer descida no valor dos imóveis pode colocar os mutuários numa situação de dívida superior ao valor da casa.
  • Mudanças inesperadas na situação financeira das famílias ou no mercado de trabalho podem agravar a vulnerabilidade dos mutuários.

A medida da garantia pública está limitada a contratos assinados até ao final de 2026 e aplica-se a jovens entre os 18 e os 35 anos que comprem a primeira habitação própria permanente, até ao valor máximo de 450 mil euros. Os beneficiários não podem ser proprietários de outro imóvel e devem ter rendimentos abaixo do oitavo escalão do IRS. O montante global da garantia pública foi fixado em 1.200 milhões de euros, com quotas distribuídas por cada banco, podendo ser reforçado caso a procura exceda o valor inicialmente previsto.

A utilização da garantia pública reflete-se sobretudo nas zonas de maior pressão imobiliária, como Sintra, Vila Nova de Gaia e Seixal, onde o acesso à habitação tem sido mais difícil para os jovens. O valor médio das casas adquiridas ao abrigo deste regime é superior ao das operações tradicionais, o que indica que a medida está a responder a uma procura real em segmentos de mercado onde a entrada inicial era um obstáculo intransponível.

Apesar do sucesso inicial, é fundamental que os jovens ponderem cuidadosamente as condições do crédito e os compromissos financeiros a longo prazo. O acesso facilitado ao financiamento não deve ser visto como um convite ao endividamento excessivo, mas sim como uma oportunidade de planear a aquisição da casa própria de forma responsável. A estabilidade do emprego, a capacidade de poupança e a gestão rigorosa do orçamento familiar continuam a ser fatores essenciais para garantir a sustentabilidade do crédito ao longo do tempo.

A garantia pública no crédito à habitação representa uma resposta inovadora e eficaz às dificuldades de acesso à casa própria por parte dos jovens em Portugal. Ao permitir o financiamento a 100%, elimina a maior barreira à entrada no mercado imobiliário, mas exige uma análise cuidada dos riscos e das obrigações associadas. O equilíbrio entre oportunidade e prudência será determinante para o sucesso desta medida e para a estabilidade financeira das famílias portuguesas nos próximos anos.

Fonte : SUPERCASA